业主必看 || 业主自治的制度建构：业主大会与业主委员会设立全流程法律指引

业主大会与业主委员会并非普通的民间组织，而是《民法典》第六章"业主的建筑物区分所有权"所确立的法定自治机构。其法律地位具有三重属性：

• 权利主体性：业主大会是全体业主集体行使共有权和共同管理权的权力机关；

• 执行机构性：业主委员会是业主大会的日常执行机构，对外代表全体业主；

• 准行政性：在物业管理活动中，业委会的决议对全体业主具有约束力，并受街道办事处、乡镇人民政府的行政指导与监督。

理解这一制度定位，是准确把握设立流程的前提。

2.1 实体条件

根据《天津市物业管理条例》第十四条，已交付使用的新建物业符合下列情形之一的，应当成立业主大会：

上述两个条件满足其一即可触发业主大会成立的法定义务。值得注意的是，"入住率"的计算口径为实际入住业主户数占总户数的比例，而非单纯的房屋交付率。

2.2 启动主体

满足上述条件后，以下三类主体负有启动义务：

1. 建设单位：应当在条件成就后60日内，向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府书面报告，并提交筹备首次业主大会所需的文件资料；

2. 业主联名：若建设单位未履行报告义务，业主可自行启动。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，需由同一物业管理区域内十名以上业主联名向街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请；

3. 街道办事处/乡镇人民政府：在收到建设单位报告或业主联名申请后，负有组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的法定职责。

2.3 建设单位应提交的文件资料

街道办事处或乡镇人民政府应当要求建设单位在收到通知后10日内报送以下材料：

• 物业管理区域证明；

• 房屋及建筑物面积清册；

• 业主名册；

• 建筑规划总平面图；

• 交付使用共用设施设备的证明；

• 物业服务用房配置证明；

• 其他有关的文件资料。

3.1 筹备组的法定组成

筹备组是首次业主大会会议召开前的临时性组织，其组成具有法定刚性：

建设单位已注销或者经书面通知后七日内未委托代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

3.2 业主代表的产生机制

业主代表的产生方式直接影响筹备组的合法性与公信力。根据天津市现行实践，业主代表经以下方式产生：

• 业主自荐：业主主动向街道办事处或居民委员会提交自荐材料；

• 业主联名推荐：十名以上业主联名推荐候选人；

• 社区党组织或居民委员会推荐：在党建引领下，社区党组织可向筹备组推荐符合条件的业主代表。

街道办事处或乡镇人民政府应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并事先告知全体业主。

3.3 筹备组成员的资格条件

筹备组成员应当同时满足以下条件：

1. 具有完全民事行为能力；

2. 本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职或存在利害关系；

3. 本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职或存在利害关系（建设单位代表除外）；

4. 无索取、非法收受建设单位、物业服务人利益或报酬的行为；

5. 无泄露业主资料或将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

3.4 公示与异议处理

筹备组自成立之日起七日内，应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，应当以书面形式向街道办事处或乡镇人民政府提出，后者应当自收到书面意见之日起七日内进行核查并协调解决。

3.5 筹备组的存续期限

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条，筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。天津市住建委在官方答复中亦确认了这一期限要求。

4.1 确认业主身份与投票权数

这是筹备组最基础也最关键的工作。筹备组需要：

• 核实业主名册，确认业主身份（包括姓名、房号、专有部分面积等）；

• 确定业主投票权数的计算方式。根据《天津市物业管理条例》，投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算，具体计算方法由业主大会议事规则规定；

• 将业主身份、人数及专有部分面积在物业管理区域内公示，公示时间不少于十五日。

4.2 起草核心文件

筹备组需要拟定三份核心文件草案：

（一）业主大会议事规则

议事规则是业主大会的"宪法"，应当就以下事项作出明确规定：

• 业主大会的议事方式（集体讨论或书面征求意见）；

• 表决程序及投票权确定办法；

• 业主大会定期会议的时间和形式；

• 业主委员会的组成人数、任期及选举办法；

• 业主大会与业主委员会的职责边界；

• 经费来源与使用规则；

• 印章管理制度。

（二）管理规约

管理规约对全体业主具有约束力，应当就以下事项作出约定：

• 物业的使用、维护和管理；

• 专项维修资金的筹集、管理和使用；

• 物业共用部分的经营与收益分配；

• 业主的共同利益维护；

• 业主应尽的义务；

• 违反管理规约应当承担的责任。

（三）业主委员会选举办法

选举办法应当明确：

• 业主委员会委员候选人的资格条件；

• 候选人产生方式（自荐、推荐或提名）；

• 投票方式及计票规则；

• 当选标准及递补机制。

4.3 确定业主委员会委员候选人

候选人资格条件：

根据《天津市物业管理条例》第二十六条，业主委员会成员应当符合下列条件：

1. 遵守国家有关法律、法规；

2. 具有完全民事行为能力；

3. 遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；

4. 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5. 具有一定的组织能力和协调沟通能力；

6. 身体健康，能保证必要的工作时间。

党建引领要求：

根据《天津市社区物业管理办法》，社区党组织要在业主委员会设立党支部或党的工作小组，对业主委员会成员人选进行审查把关。业主代表、业主委员会成员中党员比例不低于50%；推动符合条件的社区党组织成员或居民委员会中的党员成员通过法定程序兼任业主委员会主任。

候选人产生方式：

筹备组应当通过听取业主意见、发放自荐推荐表等多种方式产生候选人名单。候选人名单经筹备组审查后，应当及时向街道党工委报告。

4.4 公示公告程序

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将以下内容以书面形式在物业管理区域内公告：

• 首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

• 业主大会议事规则草案；

• 管理规约草案；

• 业主委员会候选人名单及简历；

• 业主身份及投票权数确认结果。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

5.1 会议形式

业主大会会议可以采用以下两种形式：