东方建工 || 保修期是"免费维修"的期限 不是"质量责任"的终点—建设工程质量保护典型案例

发表时间：2026-07-28 16:26


一、工程验收合格不等于工程真正合格

某建设公司给一家汽车公司盖了一座汽车车间，设计使用年限50年。工程2013年竣工验收合格，一切正常。
10年后——也就是2023年——车间主体结构的吊车梁出现裂缝，影响作业安全。汽车公司要求建设公司维修，建设公司的回复很干脆：
"工程早就验收合格了，保修期也早过了，跟我们没关系。"
汽车公司没办法，自己花钱修，花了175万。然后一纸诉状把建设公司告上法庭。
法院怎么判？
判建设公司全额赔偿127万余元，并限期更换维修至竣工验收合格。
建设公司不服：我都验收合格了，保修期也过了，凭什么还要赔？
法院说了三句话，句句扎心：
"工程验收合格不等于工程真正合格。任何法律、法规均没有工程一经验收合格，施工人对之后出现的任何质量问题均可免责的规定。"
这个案子，就是2025年最高人民法院发布的建设工程质量保护典型案例之一。最高人民法院


二、问题的核心：保修期过了，责任就真的"清零"了吗？

很多人——包括不少工程行业的从业者——都有一个根深蒂固的误解：
"保修期=免责期。过了保修期，施工单位就彻底'解脱'了。"
这个理解，大错特错。

（一）法律上，"保修期"和"责任期"是两回事

我们先厘清几个关键概念：


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简单说：保修期届满，只是"免费维修"的义务到期了，不等于"质量责任"一笔勾销。

（二）司法实践的主流观点：保修期≠免责期

北京市高级人民法院在(2020)京民终405号判决中，对此有精辟论述：
"质量保修期满免除的只是施工人的保修责任，但并不免除其应负的其他法律责任。"
法院进一步解释：国家设立质量保修制度的目的是"加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全"，而不是为了减轻或者限制施工人的法律责任。

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院在(2023)新01民终5263号判决中也明确：
"已经竣工验收的工程，可视为工程质量达到合同约定的质量标准，但工程的竣工验收合格并非绝对合格……若存在承包人未按照设计或者合同约定施工，且经查实质量问题的发生确与施工存在因果关系的，即使质量保修期已届满，承包人应交付质量合格工程的合同义务并不会因为质保期届满而自动免除。"


三、保修期届满后，施工单位什么情况下还要担责？

根据我们团队对大量裁判文书的梳理，司法实践中主要把握以下几个核心要件：

（一）质量问题与施工存在因果关系

这是最关键的一点。保修期届满后，发包人要求施工单位承担责任，必须证明质量问题是因施工单位的原因造成的。
具体来说，发包人需要证明：
  1. 工程确实存在质量缺陷（可通过鉴定确认）
  2. 该缺陷系施工单位未按设计或规范施工所致（需证明因果关系）
  3. 该缺陷在交付时即已存在，而非使用过程中产生
最高人民法院在(2020)最高法民申3438号裁定中明确：案涉工程已经竣工验收合格，发包人以工程存在质量问题主张违约责任，应对此负有举证责任。

（二）主体结构、地基基础：责任期限最长

《建设工程质量管理条例》第四十条规定：
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
这意味着：主体结构的质量责任，原则上要管50年（或设计规定的年限），而不是5年、2年。
前面讲的汽车车间案例，吊车梁属于主体结构，设计使用年限50年，10年出问题，当然在责任期限内。

（三）非主体结构：过了保修期，也不是绝对免责

对于防水工程（5年）、装修工程（2年）等非主体结构，保修期届满后，施工单位是否还能"全身而退"？
答案是：不一定。
北京市高级人民法院在(2020)京民终405号案中，对一栋办公楼的外墙抹灰层脱落问题作出认定：
"有些质量问题没有时效作用（如截面尺寸、配筋、抹灰层厚度没有采取加强措施、防水卷材上边位于散水以下等），从现存质量问题即可推定当初也存在质量问题……至少前两类问题是可归责于乙公司的，该公司理应承担相应责任；一审判决仅以保修期满为由驳回相关诉讼请求，是错误的。"
法院的逻辑很清楚：如果质量问题在交付时就已存在（即"先天缺陷"），只是具有隐蔽性、在保修期内未被发现，那么保修期届满后发现，施工单位仍然要承担责任。

四、过了保修期，发包人怎么"翻盘"？——实务操作指南

如果你是发包人，保修期届满后才发现质量问题，不要急着自认倒霉。以下是我们总结的实务要点：

（一）第一时间固定证据

  1. 拍照、录像：对质量问题现场进行全方位记录，注意保留时间戳
  2. 委托检测：聘请有资质的第三方检测机构出具质量检测报告
  3. 保存通知记录：如果此前曾向施工单位提出过质量异议，保存好书面通知、邮件、微信记录等

（二）启动司法鉴定：成败的关键

保修期届满后的质量纠纷，司法鉴定几乎是必经之路。鉴定内容通常包括：
  • 工程质量鉴定：确认是否存在质量缺陷
  • 成因鉴定：确定质量缺陷的形成原因（施工原因？设计原因？材料原因？使用原因？）
  • 修复方案及造价鉴定：确定修复的必要性和费用
特别注意：发包人申请鉴定，需先举证证明工程确实存在质量问题，否则法院可能不予准许。

（三）诉讼时效：3年，从知道或应当知道质量问题之日起算

因质量问题主张权利的诉讼时效为3年，自知道或应当知道质量问题之日起计算。不要拖，拖过了时效，有理也说不清。

五、给施工单位的忠告：验收合格不是"免死金牌"

很多施工单位认为，工程竣工验收合格就万事大吉，保修期过了就可以高枕无忧。这种心态，在司法实践中屡屡"翻车"。

（一）竣工验收合格≠质量绝对合格

最高人民法院在(2019)最高法民申5769号裁定中明确指出：
"工程验收合格不等于工程真正合格，因施工人的原因发生质量事故的，其依法仍应承担民事责任。"**

（二）留存施工资料，是最后的"护身符

如果施工单位确实按图施工、用料合格、工艺规范，那么即使保修期届满后出现质量问题，也可以通过举证证明质量问题与自己无关来免责。
关键证据包括：
  • 施工日志
  • 材料进场验收记录
  • 隐蔽工程验收记录
  • 监理签字确认的质量验收文件
  • 设计变更文件

（三）对发包人提出的质量异议，及时回应

如果发包人在保修期内提出过质量异议，施工单位务必及时响应、留存记录。否则，可能被认定为"怠于履行保修义务"，在后续诉讼中处于不利地位。

六、写在最后：质量是底线，法律是红线络
建设工程质量，关乎人命安全，容不得半点侥幸。
无论是发包人还是承包人，都应该明白一个道理：
保修期是"免费维修"的期限，不是"质量责任"的终点。
对于主体结构，施工单位的责任期限是设计使用年限（通常50年）；对于非主体结构，如果质量问题是施工原因造成的"先天缺陷"，即使过了保修期，施工单位仍然要承担赔偿责任。
法律不保护躺在权利上睡觉的人，但也不纵容偷工减料的施工方。

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